不动产信托财产登记试点持续扩容

信托财产登记试点正从京津冀、长三角、珠三角稳步向中部腹地“落子”。日前，郑州市自然资源和规划局牵头起草《郑州市不动产信托财产登记试点方案（征求意见稿）》（以下简称《方案》），拟在郑州市中原区、二七区、金水区、管城回族区等8个区域开展不动产信托财产登记试点。与此同时，济南市也印发通知，拟免费试行一年不动产信托财产登记。至此，包括北京、上海、广州、厦门、天津、海南等在内的14地正加速不动产信托财产登记试点。

不动产信托财产登记试点持续扩容，为信托公司开展家族信托、养老保障等业务打通基础设施环节。国投泰康信托、外贸信托、上海信托、爱建信托等机构已落地相关创新业务。

郑州《方案》明确，受托人范围界定为河南省行政区域内依法设立并取得金融监管部门颁发金融许可证的信托公司。在信托财产范围方面，《方案》规定，可办理登记的法定物权权利仅限以出让方式合法取得的“国有建设用地使用权”或者“国有建设用地使用权及房屋所有权”两类。在登记类型方面，《方案》纳入转移登记、变更登记、预告登记三类。其中，预告登记的引入尤为值得关注。《方案》将“符合转移登记情形、尚未办理正式转移登记”的情形纳入预告登记，并明确预告登记后未经受托人书面同意委托人处分该不动产不发生物权效力。

在办理流程方面，郑州《方案》明确了“办理信托产品预登记-签订信托文件-申请信托财产登记备案证明-办理不动产信托财产登记-办理信托产品登记”的五步流程。其中，信托机构须先在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记并取得产品编码，随后与委托人签订信托文件并申请信托财产登记备案证明，再向不动产登记机构申请办理登记，最后回到中国信托登记有限责任公司办理信托产品登记，受益人可据此申请办理信托受益权证。

济南市自然资源和规划局、市中院等七部门也印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知》（以下简称《通知》），将信托产品预登记、信托文件签署、不动产登记、信托产品登记四个环节串联，以产品编码建立对应关系，解决“信托是信托、登记是登记”的脱节问题。《通知》自印发之日起试行一年。

在路径方面，济南《通知》明确，设立转移登记与预告登记双通道，暂不具备过户条件的可先以预告登记锁定信托关系；遗嘱信托可由受托人依遗嘱申请转移登记。登记簿与权证附记载明信托目的、期限、受益人及产品编码，覆盖设立、变更、处置、注销全周期，并暂免登记费。

业内人士表示，郑州《方案》和济南《通知》各有特点。区别于其他城市零散试点，郑州搭建了双平台联动登记体系，严谨性大幅提升；济南试点期间，不动产信托登记暂免收登记费，降低经营主体业务成本。

不动产信托财产登记是指委托人将不动产（如房产、土地）作为信托财产时，由法定登记机构对财产转移及信托内容进行登记，以明确权属、实现风险隔离的法律程序。该制度的建立解决了信托财产权属不清、风险隔离功能受限等长期面临的难题，推动信托从高净值人群专属工具向普惠型财富管理载体转型，为代际传承、养老保障等需求提供合规路径。

2024年12月，北京金融监管局会同市规划自然资源委联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，在全国率先打通不动产信托财产登记路径。作为首个“吃螃蟹”的城市，北京国投泰康信托落地的首单不动产信托财产登记，为自闭症家庭提供终身照护保障；外贸信托在昌平区落地仓储类不动产信托，实现非交易过户。

随后，多个城市在2025年陆续开启试点。比如，上海于2025年5月印发试点通知，6月上海信托、爱建信托相关项目落地；2025年7月，广州试点创新引入预告登记制度；8月，厦门落地全国首单双委托人不动产家庭服务信托和信托存续期追加交付不动产转移登记等业务。

据Wind数据统计，截至2026年11月，全国不动产信托财产登记试点已扩展至北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、东莞、合肥、宁波、武汉、郑州、济南等13个城市，覆盖京津冀、长三角、珠三角及中部地区。近日，国家金融监督管理总局海南监管局等五部门联合印发通知，在海南自由贸易港开展不动产和股权信托财产登记试点，自印发之日起试行一年。全国不动产信托财产登记试点扩容至14地。

在专家看来，不动产信托财产登记制度的接续试行，是监管层面补齐信托法配套制度、搭建信托基础设施的系统性探索，也是进一步盘活我国超过20万亿元信托资产迈出的重要一步。“由于过去信托财产登记机制缺失，信托财产纳入信托存在制度障碍，此轮多地出台不动产信托财产登记办法是非常重要的探索。”资深资管研究员袁吉伟表示，这有利于促进以家族信托为代表的财富管理服务信托的发展，推动信托行业回归本源。

从各地实践看，流程安排已形成较强共识。北京采取“信托产品预登记-签订信托文件-办理信托财产登记”三步模式，上海、江苏等地则细化为“办理信托产品预登记-申请出具证明文件-办理信托财产登记-反馈登记结果”四个环节，郑州《方案》的五步设计与此基本一脉相承。同时，各地也有差异化创新：广州针对不动产暂未满足转移登记条件问题，创新引入预告登记制度；武汉则将受托人范围适度放宽。

不过，制度落地的“最后一公里”仍面临现实挑战。业内人士指出，当前各地试点更多是行政管理层面的“变通”，不动产登记簿上的“注记”并非法律层面真正意义上的信托登记，在面对司法查封等执行场景时，信托财产独立性能否获得上位法的强力支撑仍存在不确定性。

除确权外，高昂的税负成本则是目前不动产信托难以大规模推广的“隐形门槛”。在现行税制下，个人将住宅置入信托被参照“交易”处理，从而在设立阶段产生税费负担。“对于满足养老等特殊社会需求的不动产信托，应区别于普通商业交易，给予合理的税收支持。”北京市京都律师事务所高级税法顾问高慧云律师表示。

“建议从立法层面完善信托财产登记制度，明确信托登记的具体操作规则、程序和要求，使其与现行的不动产登记制度有效衔接。针对信托财产登记环节的重复征税问题，建议出台专门的信托税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免重复征税。”中国信托业协会特约讲师周萍表示。

“在养老信托设立环节，参照赠与规则征税并降低住宅契税负担；在养老信托运营环节，对于住宅，建议参照个人持有住宅的税制规则征税；在养老信托终止分配环节，建议参照继承规则征税。为鼓励养老财产规划，建议明确个人为养老目的将住宅置入信托，可比照个人购买住房的优惠税率征收契税，将税率从3%降至1%至2%。”高慧云建议。（记者 钟源）