三亚市一旅馆用地调规引发周边居民质疑 资规局作出积极回应

本社记者 金世龙

2022年7月，三亚碧海锦晟酒店管理有限公司（以下简称碧海锦晟公司）向三亚市自然资源和规划局（简称三亚市资规局）提出关于海上大都会HP03-19-02地块旅馆用地规划修改的申请，拟将项目业态由单一的旅馆业转型为旅馆混合零食商业、餐饮。这项调规引发附近居民质疑,三亚市资规局对此做出解释。

▲ 三亚市海坡HP03-19-02地块项目由中建八局承建

碧桂园摘牌碧海锦晟拿地

2017年7月4日，海南碧桂园房地产开发有限公司（简称碧桂园公司）通过招拍挂方式取得位于三亚市海坡村HP03-19-01、HP03-19-02、HP03-19-05、HP03-19-10地块使用权，四个地块为一个标的，宗地编号2017-004。2017年7月16日，碧桂园公司与三亚市国土资源局（现名为三亚市自然资源和规划局）签订国有建设用地使用权出让合同。宗地总面积153624.01㎡，出让价52亿元。合同约定“本合同项下宗地建设项目在2018年3月16日之前开工，在2020年3月16日之前竣工。”

2017年8月10日，碧桂园公司通过与三亚市资规局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，将出让合同中控规01、02地块使用权转至子公司碧海锦晟公司。2017年8月29日，后者取得不动产登记权证，其中02地块证号为琼（2017）三亚市不动产权第0019590号，宗地位于三亚市天涯区三亚湾路，面积27974.97㎡，土地用途为住宿餐饮用地。

▲海南碧桂园公司与三亚市资规局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、三亚碧海锦晟公司持有的02地块不动产权证

“碧桂园公司摘牌取得了四个地块的使用权，为什么没有把《土地证》全部办给碧桂园？为什么把01、02地块的《土地证》办给了碧海锦晟公司？”附近居民一致认为碧海锦晟公司取得01、02地块不动产权证方式不合理，违背海南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见及海南省人民政府关于印发海南省建设用地使用权统一交易管理办法的通知有关规定。

据悉，该通知明确建设用地使用权受让人在签订《成交确认书》或者发出《中标通知书》前，可以申请将土地使用权转至其控股50%以上且注册地在出让宗地所在地的控股企业。但是，必须由受让人控股的企业与当地资规部门签订合同、缴纳出让金、办理土地登记。然而，碧桂园公司却在取得《国有建设用地使用权出让合同》后，又通过签订补充协议的方式，将01、02地块使用权转至碧海锦晟公司。

碧海锦晟公司是否与三亚市资规局重新签订出让合同？合同约定开竣工时间是什么？三亚市资规局并未给出解释。

02地块是否构成土地闲置？

自取得不动产权证后，01、05、10地块陆续建成，唯独02地块未开工建设，直至2023年7月，空置6年。

“碧海锦晟取得不动产权证后，至今6年未开工建设。符合闲置用地的认定标准，应当依法收回土地使用权。”附近居民张某称，动工开发日期按照合同约定认定，没有约定或者约定不明确的，以实际交付土地之日起1年为动工开发日期，实际交付土地日期不明确的，以核发土地使用权证之日起1年为动工开发日期。无论依据哪项，02地块均已构成闲置土地。

对于上述说法，三亚市资规局答复：“上述宗地属于一个合同多宗地，该出让合同内01、05、10地块已动工开发建设。根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令 第53号）第二条 本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。该宗地不属于上述规定的情况，不涉及闲置。

调整控规遭遇附近居民抗议

2022年，三亚市人民政府、三亚市自然资源和规划局分别印发《三亚市促进经济平稳增长的若干政策》和《关于加快推进我市旅馆用地复合多业态开发建设相关事宜的通知》（以下简称114号通知），提出在不改变用地容积率、建筑高度等规划指标的前提下，鼓励三亚市单一的存量未开发旅馆用地向复合型用地转型。

随着政策出台，2022年7月11日，三亚碧海锦晟公司向三亚市资规局提出关于海上大都会HPC-19-02地块旅馆用地规划修改的申请，拟将项目业态由单一的旅馆业转型为旅馆混合零食商业、餐饮，混合后总客房区和旅馆公共配套功能区计容建筑面积约占项目总计容建筑面积的65%。

“碧海锦晟公司通过不正当方式获得土地使用权，闲置6年未开发建设。现在要修改规划建设混合多业态，其实就是建设高档类住宅，这是对公共利益的侵害，我们全体居民不同意。”附近居民杨某称，114号通知明确要求复合多业态开发平面功能不得采取类住宅设计。并对五种不予受理的情形作出明确，即项目用地在控规中已混合其他用途具备复合多业态开发条件的、已下发闲置土地调查通知书或依法认定为闲置土地的、项目设计方案采取别墅风格和类住宅设计的等等。

记者采访三亚市资规局，该局称：“02地块经审核符合旅馆用地复合多业态开发条件。”

三亚市资规局称“根据《中华人民共和国城乡规划法》第四章第四十八条‘修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见’，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案，HP03-19-02地块规划修改前已编制必要性论证报告，通过三亚日报、现场公示、三亚市自然资源和规划局官网和微信公众号等方式征求了利害关系人意见，并进行了答复。经原审批机关市政府批复同意后，我局启动了HP03-19-02地块规划修改程序。HP03-19-02地块规划修改期间，我局就‘关于三亚湾HP03-19-02地块侵占海岸线生态保护红线的情况反映’一事举行听证会，听证会上我局就海上大都会左岸业主代表提出的问题进行了答复。本次规划修改仅调整了HP03-19-02地块用地规划性质，该地块用地规划性质由旅馆用地调整为旅馆用地混合零售商业用地混合餐饮用地，其他容积率、建筑高度等规划指标不变。目前该地块规划修改指标已经市政府批复实施。”

▲ 三亚市人民政府关于《三亚市中心城区控制性详细规划（修编及整合）》HP03-19-02地块分图则的批复

采访中，附近居民认为：如果以不动产权证书将该地块作为单独宗地，02地块空置六年未开工建设，依法应被认定为闲置土地，不符合复合多业态开发相关条件。而要按照三亚市资规局的说法，该地块属于“一个合同多宗地”，虽不构成土地闲置，但四个地块的用途已经包含普通商品住房商务金融、住宿餐饮和批发零售，即在控规中已经混合了多种用途，已具备复合多业态开发条件，同样不符合复合多业态开发相关条件。总而言之，该地块要么属于闲置，要么已构成多用途，不论哪一种情形都不符合复合多业态开发受理条件。

▲ 三亚市海坡HP03-19-02地块项目正在进行桩基支护和土方开挖施工

目前，02地块项目已取得基坑支护和土方开挖施工许可证，中建八局已入场施工。

三亚市资规局表示，“该用地项目尚未核发建设工程规划许可证，下一步，用地项目审批时，我局将严格按照《海南省自然资源和规划厅海南省住房和城乡建设厅海南省市场监督管理局关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》（琼自然资规〔2021〕12号）执行，避免出现类住宅情况”。