营收与利润均向头部集中 物业上市公司上半年业绩分化

       截至目前，A股、H股市场共计65家物业服务上市公司当中，已经有63家企业公布上半年业绩报告，其中包括A股市场全部6家物业服务上市公司，以及H股市场的57家公司。从上半年业绩表现来看，行业结构分化加剧，营收端与利润端均向头部企业集中。

9家企业营收突破50亿元

中指研究院的监测数据显示，截至目前，已披露半年度业绩的63家物业上市公司期内营业收入合计1533.47亿元。其中，营收达到50亿元以上的有9家企业，合计贡献营收规模1017.92亿元，以14.3%的企业数量贡献了行业66.4%的营收。这9家企业包括碧桂园服务、华润万象生活、保利物业等。

A股市场上，招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业招商积余，上半年实现营业收入97.71亿元，较上年同期增长6.64%。其中，物业管理业务实现营业收入94.78亿元，较上年同期增长7.02%。

H股市场方面，万科集团旗下的万物云定位于科技驱动、低碳引领的资产服务商。报告期内，万物云实现营业收入191.12亿元，同比增长5.38%。

已经披露半年度业绩的63家公司当中，从营收同比增速来看，6家企业营收实现双位数增长。其中，经发物业、建发物业营收增速分别达24.83%、18.34%，位列前两位。此外，京城佳业、滨江服务、众安智慧生活、润华服务等营收增速均超过10%。

记者注意到，基础物业服务作为绝大多数上市物企核心收入来源与经营压舱石的地位，进一步巩固，52家企业基础物业服务收入占营业收入比重超50%，数量占比达94.5%。其中，中天服务、彩生活、融创服务等基础服务收入占比均超94%，对基础物业服务的依赖度相对较高。

中指研究院物业研究部研究副总监彭雨认为，物业服务企业高质量增长仍处于持续深化阶段，该转型具备长期性特征。企业围绕成本等核心经营要素审慎研判拓展机会，实施选择性扩张，主动清退效益不及预期的在管项目，持续优化项目结构，稳固经营收益，夯实盈利基本盘。

行业盈利呈结构性分化趋势

从利润端来看，行业盈利也呈现出结构性分化的趋势。Wind数据显示，在已披露业绩的上市物企中，归母净利润在5亿元以上企业包括：华润万象生活、碧桂园服务、保利物业、万物云、绿城服务等。其中，华润万象生活、绿城服务、建发物业同比增速均超过10%。

综合行业半年度业绩报告来看，上述企业前期利润基数较低，今年上半年普遍通过业务优化、成本管控实现了显著的利润修复。此外，与上年度同期业绩相比，有10家企业呈现“营收下降、净利润增长”的特征；14家企业上半年“增收不增利”，营收增长但净利润下滑；21家企业营收与净利润呈现双降，经营承压较为明显。

从毛利率表现来看，63家上市物企中，49家企业毛利率维持在15%以上，占比达77.8%，整体保持相对稳定的盈利空间。其中，祈福生活服务以51.47%的毛利率在已披露企业中位列首位，紧随其后的是星盛商业（50.69%）、华润万象生活（38.05%）。

业内人士认为，物业行业上市公司中，中小企业利润承压的症结并不在于基础业务的盈利空间，而在于规模不足导致的费用摊薄能力弱、减值计提压力与管理成本刚性，“高毛利、低净利”成为中小物企的典型困境。对中小物企而言，做大规模、提升单城项目密度与提升管理效率，比单纯追求毛利率更关键。

数智化成为行业转型新抓手

面对市场环境变化，物业企业普遍推动业务从规模增长转向经营质量提升，通过推进数智化转型向更多一线场景延伸。AI和机器人逐步进入物业项目现场，嵌入清洁、巡检、客服、安全等高频服务场景。

招商积余在半年报中介绍，公司报告期持续深化数智化转型，推进AI全链条业务场景梳理，落地AI视频巡检、AI招聘等应用，扩大巡检机器人场景覆盖，构建人机协同运维模式。通过持续推动数智化能力下沉一线，培育市场化数智服务能力。

万物云在半年报中称，上半年，公司依托自研平台规模化部署和应用AI智能体，推动科技相关能力在更多管理流程和业务场景中落地，目前运行超3495个智能体，上半年消耗2320亿词元，行政开支同比下降0.4亿元。

南都物业也在半年报中介绍，报告期内，公司科技板块围绕投资赋能、智能设备应用推进数字化能力建设与服务升级。其中，在智能设备应用方面，公司在浙江及华东区域的服务项目中，将清洁、安防、巡检类服务机器人进行场景落地与迭代测试，同步打造多业态智能化试点项目。

彭雨表示，未来物业服务行业价值将进一步向具备专业服务能力、多元业态布局、数字化运营能力与稳健财务底盘的头部企业集中。（记者 高伟）