重点优化两项贷款制度 满足房地产合理信贷需求

　8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。

　　《意见》适应房地产市场供求关系变化，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品和管理体系，促进金融与房地产良性循环。其中，为更好满足房地产合理信贷需求，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。

　　在受访专家看来，《意见》实现多项制度突破，为构建房地产发展新模式提供了重要支撑，并与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构建起新模式下房地产信贷的制度体系。

　　建立主办银行制

　　在房地产开发贷款方面，《意见》明确，房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（单家贷款行或银团贷款牵头行），对项目资金进行封闭管理。项目公司应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，主办银行制的核心在于强化银行对项目融资的全流程负责，落实审核职责，使资金监管更加到位。

　　此外，针对不同的销售周期，《意见》明确了不同的房地产开发贷款期限。具体而言，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。

　　中指研究院有关负责人认为，此前国家层面对房地产开发贷款并无统一期限规定，实践中房地产开发贷款期限普遍以1年至3年为主。《意见》一方面拉长了房地产开发贷款可使用期限，使其与项目实际开发周期更匹配；另一方面，现房销售项目期限显著长于预售项目，体现了政策对现房销售项目的倾斜支持，有助于商品住房销售制度改革的稳步推进。

　　延长个人住房贷款期限

　　在购房贷款方面，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

　　严跃进分析称，虽然期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这是政策灵活性的体现。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，住房作为大宗消费，与居民家庭资产负债表相关，政策需要通过动态调整，降低住房消费的成本。将个人住房贷款期限延长至40年，降低了月供成本，提振居民购房的意愿。

　　《意见》还提出，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

　　同时，《意见》明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。

　　上述中指研究院负责人称，《意见》按房屋交易形态细化了个人住房贷款发放时点，并全面引入受托支付，这一政策设计将个人住房贷款发放与项目交付进度深度绑定，核心指向“能拿房、再还贷”，购房人在住房具备交付条件后才开始负担贷款本息，是维护购房者合法权益的重要制度安排。同时通过受托支付把贷款资金、预售资金纳入封闭监管，从源头上防范资金被挪用、项目烂尾风险。

　　“整体来看，《意见》把金融资源更精准地配置到‘保交付、促转型、提品质’的方向上，呼应了当前房地产行业进入存量时代、从规模扩张转向提质增效的阶段特征。”上述中指研究院负责人称，《意见》进一步维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环，助力房地产发展新模式构建。（记者 张芗逸）