以城市更新提质引领青岛高质量发展

作为首批入选中央财政支持实施城市更新行动的城市，近年来，山东省青岛市深耕存量资源盘活、片区迭代升级、历史文脉活化、民生品质提升等重点工作，城市建设面貌、承载能力、治理水平实现阶段性跃升。2026年作为“十五五”开局谋篇、攻坚成果深化、长效机制构建的关键之年，叠加国家城市更新新政释放的政策红利，青岛城市更新工作迎来提质扩容、转型升级的关键窗口期。

青岛聚焦重点领域发力，城市更新各项工作落地见效，涌现出一系列成果。

城市通行承载能力全面夯实。以市政设施攻坚行动为抓手，系统性打通城市交通脉络、完善路网体系；创新审批服务机制，大幅压缩重点项目落地周期，实现重点工程快速落地通车；同步推进一批重大市政工程，持续提升城市建成区路网密度，构建内畅外达、互联互通的现代化交通路网体系。

城中村改造与低效用地盘活并进。重点片区城中村实施全域化、高起点的更新改造，破解片区发展空间制约，为打造高品质城市副中心提供了空间保障；全力攻坚桥头堡国际商务区战略片区发展堵点，为自贸试验区新门户崛起扫清障碍。

人居环境与基层治理双向提升。坚持以人民为中心的更新理念，推动城市更新从硬件改造向长效治理、品质宜居全方位延伸；通过规划许可豁免清单简化加装电梯、增设停车位、配套充电设施等微更新项目办理流程，解决居民生活“关键小事”。

打造历史城区保护更新标杆。坚守“修旧如初、活化利用”核心原则，构建全流程、智能化、闭环式保护更新体系；全面完成历史建筑与传统风貌建筑测绘建档，搭建省内首个历史城区保护数字化管理平台，建立标准化技术规范与全过程管控流程；创新采用“绣花式”修缮工艺，实现城市风貌保护与空间品质提升有机统一；依托物联网、大数据技术搭建建筑智能监测预警系统，构建“感知—传输—分析—预警—响应”全链条智能化管理模式。

面对城市发展新形势，青岛城市更新工作也面临诸多新挑战，包括以下方面：规划适配性不足，存量空间管控机制僵化；资金平衡压力突出，市场化参与活力不足；历史遗留问题繁杂，权责界定存在监管盲区；重建设轻运营凸显，产业导入质效有待提升；文旅融合深度不足，消费场景创新能力薄弱。

为进一步推动更新提质、赋能城市高质量发展，青岛应聚焦问题导向，系统谋划、综合施策。

——强化规划制度创新，提升存量空间适配效能。立足“十五五”规划和《城市更新“十五五”规划》要求，构建“详细规划+正面清单+豁免清单”三维管控体系，全面激活存量空间资源。出台土地混合利用正面清单，明确老旧厂区、低效楼宇工业、商业、文化、办公多元融合的适配场景。针对老旧小区微改造、加装电梯、配套设施增补等民生项目，进一步简化审批流程。

——创新土地盘活模式，破解存量资源利用瓶颈。严格落实5年过渡期产业扶持政策，支持存量房产转型发展数字经济、文创文旅、医养健康等新兴产业，对符合发展导向的项目，通过租赁、协议出让等方式降低企业改造成本。在桥头堡国际商务区、重点片区，推行土地、建筑、地下空间、文旅资源组合供应模式，引入专业化城市运营商开展整体开发运营，实现片区价值最大化。

——攻坚历史遗留难题，构建规范高效治理体系。针对老工业区，开展无产权建筑、历史遗留用地专项普查，按照“尊重历史、依法依规”原则，分类制定认定处置标准，纳入国土空间“一张图”动态监管。细化老旧小区专有部分与共有部分权责界定标准，明确无物业服务企业、无业委会小区的维修责任认定路径。创新不动产登记服务模式，推行历史城区产权归集预告登记、老旧住宅按户首次登记制度，切实保障群众和市场主体合法权益。

——重构投融资运营体系，激发市场化发展活力。全面推行“片区统筹、动态平衡、长效运营”发展模式。广泛引入具备策划、投资、建设、运营全链条能力的“城市合伙人”，建立风险共担、利益共享的合作机制。牵头组建市级城市更新专项基金，联动金融机构、社会资本，重点支持老旧小区改造、产业园区升级等长周期、公益性项目。

——健全全生命周期机制，实现更新提质长效赋能。建立“城市体检—项目更新—实施评估”闭环管理体系，推动城市更新精准施策、常态提质。将城市体检全域覆盖，把体检反馈的停车难、管网老化、公共服务短缺等民生痛点，直接转化为年度城市更新项目库立项依据，优先保障民生类更新项目落地。依托国土空间“一张图”平台，搭建城市更新全生命周期数字化监管系统，对项目审批、建设进度、产业导入、运营效益实行动态监测、全程管控。持续优化更新考核评价体系，兼顾建设成效与运营质量，推动城市更新从增量建设向提质增效、长效运维转型。

——深化文旅融合创新，推动历史城区能级跃升。推行“先招后改”定制化更新模式，在项目修缮设计阶段锁定意向业态、入驻商户，实现改造完工即开业运营，精准导入老字号、“非遗”体验、原创文创等特色业态。设立历史城区产业引导基金，推出租金补贴、创业扶持等政策，培育多元业态、留住市井烟火。依托数字化、智能化技术升级街区管理体系，常态化优化业态布局，持续激发历史城区人气、商气、消费活力。