长租公寓爆雷风波已到了非解决不可的地步

文/王克剑

2018年以来长租公寓陆续“爆雷”已过百家，尤其是近期知名长租公寓平台——蛋壳公寓“爆雷”事件的持续发酵，令大量工薪阶层的租房者雪上加霜、苦不堪言，预计全国有超过40万租客和10余万房东受到波及。这一组组数字背后，是一个个涉世未深或无家可归的青年人，是一个个资金链断了的家庭……频发的长租公寓“爆雷”事件，引人深思。

目前，我国长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，优点是房源集中、管理方便，但前期投入较大；分散式主要是从租赁中介业务延展而来的，即从个人房东处租赁房屋，经过装修后对外出租，赚取租金差，从事这种业务的企业，被俗称“二房东”。

近期“爆雷”的长租公寓，多是以“高进低出”“长收短付”运营模式为主的分散式长租公寓。在前期，为了争抢市场份额，部分长租公寓在资本扶持下，采取“高收低租”等不正当竞争手段“跑马圈房”，在北京、上海等一线城市的核心地段更一度竞价拿房，然后再以低于市场价格的租金租给初入职场工作的年轻人。因而，这种分散式长租公寓项目，违背市场经济规律，普遍面临盈利难且回报周期长的困境。为了弥补亏空、维持企业运转，一些运营商强迫或诱导租客大量使用“租金贷”，让金融机构一次性付清租期内所有租金，却让租客背上贷款，月月还贷；对房东则采取月付方式。蛋壳公寓就是以“高进低出”“长收短付”运营模式迅速打开市场，并受到众多人信任的长租公寓平台。

“高进低出”使企业迅速聚集房源、吸引客户；“长收短付”则利用支付租金的时间差，可以“两头吃”，利用资金“杠杆效应”去投资其他领域以获得收益，甚至玩起了金融游戏，将租赁业务做成金融产品，不断扩大规模提高估值进行多方融资。在租房市场行情较好时，这种模式可以让一些企业短时间内扩大规模，然而一旦市场出现波动，资本泡沫破裂，资金就会断裂，企业就会陷入困境，导致租客不仅无房可住，还要月月还贷；房东不仅收不到租金，还要背负道德谴责。

国家提出“租购并举”的初衷是好的，是为了托举起全体人民的安居梦，是为了让房子回归“住”的本质，是保持房地产市场平稳健康发展的重要举措。然而，一些企业却钻了政策的空子，妄想其失信失德行为让全社会为其“埋单”，相关部门绝不能让“割韭菜者”一跑了之。

长租公寓作为租房市场中的新兴业态，要引导其健康、规范、可持续发展，向着精细化、规范化方向运营；要用政府的“有形之手”重拳整治，加强监管，加快立法，对违规违法者依法严肃处理；要警惕平台企业运营模式异化风险，建立预警和监控机制；要稳妥处理“爆雷”公寓的遗留问题，挽回损失，切实维护好广大人民群众合法权益。（作者系城市建设杂志社社长）