“无米下锅”后房企的投资逻辑：“曲线拿地”股权收购呈常态

新浪乐居讯（记者 李艳艳）重启调控后的中国楼市，今年的财富图景依旧迷雾重重。

刚刚结束的2016年，一二线城市土地招拍挂市场火速升温，土地成本不断上涨，以至高价地频出。“无米下锅”业已成为各大抢地房企的一大隐忧。

土地市场的血雨腥风从未停息。而在拿地成本迅速上涨与土地供应日渐萎缩的双重影响下，房企的拿地压力与日俱增。2016年，房企与房企之间的并购大战如火如荼。业内表示，未来股权收购将呈现“常态化”趋势。

市场供不应求 房企却“无地可建”

中原地产数据显示，全国卖地最多的50个城市合计土地出让金已达到2.69万亿，同比上涨34%，甚至有11城卖地金额同比上涨超100%。值得注意的是，成交面积并未上涨。数据显示，该50城合计成交面积为12.27亿平米，相比去年同期的13.06亿平米出现了下调。

另一组数据显示，2013年以来，在热点城市中，合计房企购置住宅用地面积呈逐年下降趋势。与此同时，销售面积却逐年上升，与土地购置面积的反差越来越大，土地供不应求成为常态。分析人士预测，未来房企将很有可能面临“无地可建”的糟糕情形。

就北京而言。数据显示，北京在去年全年，合计出让土地44宗，其中住宅用地占15宗，且纯粹商品房住宅土地面积占比不到五分之一。加之限价、限售、限面积、限资金、限持有等各种政策因素对土地供应的影响，调控之下，拿地难度无疑再上新台阶。

“北京很快或将面临‘房企无地可建’、‘市场无房可售’、‘居民无房可买’的窘境，而且很可能会变成新常态。”一资深业内人士以“三无”之说，在谈及2017年北京楼市的发展态势时备显悲观。

土地出让金大涨，意味着开发商拿地成本提高，拿地难度增大。一些房企为保证规模，不惜高价拿地，但在政策、市场、资金链等前景均较难确定的情况下，开发条件总体上并不被看好。就此，诸多房企各出对策，以合作拿地、项目收并购等手段，快速扩充土地储备，在降低拿地成本及投资风险方面实施“双保险”。

股权收并购：房企扩充规模之优选

由于高价拿地的不可持续，龙头房企开始通过收购、并购等方式扩大自身规模，诸如碧桂园、融创、阳光城、金科、泰禾、当代置业等房企，均通过类似并购手段，获取北京、上海、苏州、南京、杭州、成都等热点城市的优质土地资源。

对处于央企整合浪潮中的保利而言，选择并购也不失为一个拿地契机。2016年，保利集团实现了与中航地产间基于跨央企平台的相关整合。业内表示，虽然目前涉及的资产总额并不庞大，但在整合方案、人员调整方面会积累经验，这能为后续接收更多的中航资产作准备，同时也能为今后与保利置业间的内部整合提供可行示范。

除却房企之间的股权纷争，房企内部就项目产生的股权收购戏码也在上演。近期，中粮地产子公司6亿元收购正德兴合房地产公司49%股权即为如此。

一般而言，通过股权并购方式取得土地使用权，设立房地产项目公司是不可或缺的。通常情况下，房地产项目公司拥有待开发或正在开发的项目。就中粮而言，收购前，正德兴合房地产公司的51%股份归中粮地产持有。此外，正德兴合负责开发的项目为中粮瑞府。

据悉，此前，正德兴合房地产公司曾有过一次股权变更，即由中粮地产原本100%投资控股正德兴合变更为之后的控股51%，而剩余49%股份由中信信诚资产管理有限公司控股。

1月13日晚间，中粮地产发布公告称，公司全资子公司中粮地产（北京）有限公司拟与中信信诚资产管理有限公司签订股权转让协议，收购其持有的北京正德兴合房地产开发有限公司49%股权。收购完成后，北京公司将持有正德兴合100%股权。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中粮通过收购此类企业，能够间接获取此类土地储备，也不失为一种“曲线拿地”方式。对于地产企业来说，通过收购能够降低拿地成本，也可以保障一些新的发展机会。“比如说通过收购此类项目，能够更好地扩充北京市场的投资份额，也利好销售业绩提升。”该表述与公告表述意义一致。

股权收购呈现“常态化”

据悉，部分或全部收购项目公司股权的动机，是获得土地使用权或在建工程。以公司股权并购方式获得土地使用权，即是投资方收购项目公司的全部或多数股权，从而控制项目公司，间接获得土地使用权。

就中粮此次收购行为，不少业内人士均表示“属于正常商业行为”。亚豪机构市场总监郭毅认为，正德兴合是中粮地产项目公司，收购其股权很正常。至于中信信诚为何会接受此次收购，“我猜想，可能是投资方曾约定过退出机制。”

另一业内人士也表示，出让这块土地股权的公司是资产管理有限公司，本身不具备开发能力。“出让股权的原因可能有多种，比如股权资产沉淀时间过久意欲退出，该项股权转让与另一项交易对冲，剥离非主流业务等。中信信诚资产公司是做信托基金类投资，买卖股权也是正常业务。”

着眼当前，在北京拿地如此之难，又该如何看待房企通过股权收购“间接持有土地”的做法？

一致力于近年在京布局拿地的开发商认为，如今在一线城市公开出让土地越来越少的情况下，通过收购二手土地，参与城市改造已经成为趋势。“一线城市房企将无地可建，房企数量也会迅速减少。”

该开发商高管表示，收购二手土地也需要资金实力，而实力不足的房企将被迫退出这些城市。“未来能够在一线城市拿地和开发的房企基本上只剩下百强房企，中小开发商和非房企都很难做下去。”

严跃进认为，预计今年，此类并购方式会增加，且有两类情况可能会更明显。“第一类是部分地块开发周期比较长，这样项目盘活压力大，所以会转让。第二类是部分类似资产管理公司持有的项目，其积极撤出资金是从金融操作的角度进行的，即符合一定的投资收益率后则退出投资，进而寻找新的投资机会。”

有业内人士称，房地产业内的并购重组，核心目的在于通过并购去布局新的城市和市场，也为今后的发展做好铺垫，跨行业并购去挖掘**发展领域，来加速房地产业的市场转换。