江苏南京：企业自行出售科研办公楼 管委会无从监管存隐患

本社记者：张洋  通讯员：赵宁

近日有读者向我社举报，江苏中星微电子有限公司私自出售没有许可证的科研大楼，而且其土地性质为科研用地，在当地造成了恶劣影响。

图为江苏中星微电子研发基地项目科研楼

记者驱车赶到位于南京市玄武区徐庄软件园江苏中星微电子研发测试基地项目现场实地采访。施工现场工程概况牌显示：总工程造价2.5亿元。建设单位：江苏中星微电子有限公司（以下简称中星微），施工单位：中国江苏国际经济技术合作有限公司（以下简称中江国际）。项目总占地面积为90800平方米，总建筑面积115590平方米，地上1-5层不等，地下1层，共有16栋单体。

土地性质未变更 科研大楼对外违规销售

“前13栋是作为建造研发楼项目（办公楼）土地性质为工业用地，由于政策的调整已经被中星微私下卖给一些小业主作为办公楼使用，大概卖了5栋了，但是由于中星微现在还没有补交土地出让金，土地性质还没有被流转过来，很多买楼的小业主后期更是不好办理土地证和房产证。”一名施工单位的项目负责人告知记者。

记者以购房者的身份拨通了中星微公司陈姓经理的电话，陈姓经理在电话中告诉记者：“目前有办公楼销售是按照每一栋单体来销售的，每栋单体办公楼总面积在5000平方米以上，销售均价为8500元/平方米，物业费跟园区是相同的在4.5元/平方米/天，有独立产权的，房产证和土地证都是可以办理的。”

随后记者登陆了南京网上房地产就江苏中星微电子研发测试基地项目进行查询，并没有查询到该项目相应预售许可证，也查不到该项目任何的备案信息。

当记者向南京市房产交易中心求证时，商品房市场管理科一位负责人表示：“我们市场管理科没有接到过江苏中星微电子研发测试基地项目的备案申请，更没发放过商品房预售许可证。即使是出售科研用地办公用房，开发商也应当到房产部门进行申报，但如果没有申领销许就公开出售，该行为就属违规。”

那么江苏中星微电子研发测试基地项目是不是工业用地，是否真的不能分割出售？

记者从南京市规划局城中分局了解到，该项目科研大楼用地为科研用地。而这种科研用地建房只能从事研发生产，规划拿地企业自用，绝不能对外销售谋取利益。

在南京市国土局办公室，记者就江苏中星微电子研发测试基地项目以科研用地建造的办公楼，私下出售是否属于违规问题进行采访。 南京市国土局办公室回复如下：2009年7月，江苏中星微电子有限公司通过转让方式取得了玄武区徐庄软件园内9.08万平方米土地使用权，用途为工业用地，容积率1.2；2011年，中星微公司领取了土地证，目前该项目正在进行开发建设。2016年，该企业向市政府提出将工业用地性质调整为科技研发用地，并同意其对部分房屋进行分割转让；市政府经过研究后，原则同意该项目土地性质调整为科技研发用地以及部分地上建筑物分割转让，但应按规定完善用地手续。截止目前，中星微项目尚未向我局申请办理调整用地性质等相关手续。

那么，谁来保护购房业主的合法权益？购房却不能办理房屋产权证跟单独土地证，江苏中星微电子研发测试基地项目无证且隐瞒土地性质销售，是否存在欺诈行为？

管委会漠视中星微违规行为并参与分红

在采访过程中，举报人还告诉记者，中星微跟园区管委会也是签有协议的，如果是中星微不能按时把这些科研楼卖掉的话，后期将会有管委会来进行托管，如果科研楼如期卖掉的话，园区管委会还收取20%的好处费。随后向记者出示了一份协议：《中星微·徐庄科技总部基地项目委托制定协议书》。协议书中，甲方为江苏中星微电子有限公司，乙方为南京市徐庄软件产业基地管理委员会。

图为协议部分内容

在这份协议合作内容中写道：由双方共同成立徐庄中星微项目领导小组，共同负责项目建设和招商引资，房屋转让等工作，领导小组成员由双方各自指派专人共同组成，其中甲方由金兆伟、林云生、杨涛、庞树红、陈逍扬等组成。乙方由张仲金、曾丽萍、张建、常桂平组成。制定价格地上建筑面积6300元/每平方米，地下建筑面积3150元/每平方，其中提到：若乙方推荐的购楼单位签约转让价格超过6300元/每平方米及地下超出3150元/每平方，则有甲方将拿出超过部分的20%奖励乙方，奖励金额在项目结束后，一个月内由双方一次性结清。

管委会回应“历史遗留问题”

记者就相关问题再次来到徐庄软件园管委会，综合部陈部长及分管用地的宋主任接受记者采访。

记者：“企业招商落地后可以自行对外出售办公楼？不需要在相关部门备案吗？”

宋主任：“按照土地出让合同要求，完成开发投资总额的25%以上、取得国有土地使用证书5年以上、取得项目转让批准文件及南京市徐庄软件产业基地管委会书面意见三项要求后方可转让、出租、抵押。”宋主任拨打南京市国土局手续办理工作人员后继续说：“不需要到预售许可，但是需要备案。即是取得竣工验收后去国土局备案。”

记者：“项目至今仍未验收，是否就是说当时中星微对外出售时并未备案？相关程序涉嫌违规？”

宋：“出让合同很清楚，是可以自行出售的。”

记者：“企业自行出售科研用地办公楼需要管委会书面意见，即是说管委会知情吧？对于购买业主是否符合园区产业定位？什么人都可以买吗？管委会书面意见能看一下吗？”

宋主任：“企业应该会告知管委会吧，具体情况还是要问领导。”

“这个项目从2007年开始签约结果到了2010年还是没有动工迹象，市政府领导多次督查项目进展，当时给了很多政策支持这个项目，政府为了扶持徐庄软件园区的发展，在那个时候这些工业用地都是可以被分割出售的，在2009年管委会跟中星微签了土地出让协议，当时工业用地建造研发楼是允许分割出售的，土地性质上还没有研发用地这一说，自从2014年起国家对土地政策的收紧，南京市政府出台《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字{2013}1号）第五条规定：“一般工业用地及地上房屋原则上不得分割转让、分割销售、分割抵押，”不再受理土地性质为工业用地的房屋房产证办理工作。工业用地要想转变研发用地必须要经过扭转，扭转就要补交土地出让金，历史遗留问题就体现出来了，当年的政策跟现在政策发生了变化，中星微更是不愿意补交这笔土地出让金。”管委会综合部陈姓负责人解释说道。

记者：“在企业未取得竣工验收就开始对外销售，如何保证业主购房后用作科研开发，符合园区定位？万一用作其他用途怎么办？购买业主的相关权益是否能得到保障？相关手续办理不了怎么办？就目前情况而言，中星微并不愿补交土地出让金，即是说相关手续无法完善，后续出现问题该如何解决？”

综合部陈主任称：“你说的这些的确是个问题，企业对外出售我们并没有监管权，所有园区一直都是这样做的，目前没出现问题。中星微前几天来人询问过土地出让金的事，应该能尽快解决，手续肯定能办。”

对于管委会参与分红一事，综合部陈姓负责人告知记者：“2013年8月份徐庄软件园管委会跟中星微签的这个协议，当时因为中星微的项目建设进度太慢，市里面领导对这个项目又是非常重视，中星微又没有资金投入，市里领导督查的紧，为了软件园区的发展顾全大局，园区管委会亲自来为中星微做招商工作，目的是想让中星微的资金尽快流转起来，当时我们管委会还买了中星微一栋办公楼让他有资金启动。中星微当时说他们只会搞研发不懂招商工作，在顾全大局的情况下，管委会和中星微共同签订了这个协议，协议里面当时提到了20%的奖励，管委会的初衷是将20%费用用作‘招商中介费’，即是说给管委会招商项目的人中介费用。而这个协议并没有履行过，2013年8月份签完协议以后国家土地政策就开始收紧了，政策一变管委会就不能在进行下去，最后就终止协议了，20%的奖励管委会一分钱都没有拿过。这个项目这么多年都没完成，我们也很无奈。”

根据《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》、《中国共产党党员纪律处分条例》和《行政机关公务员处分条例》，就有关事项规定如下：严禁党员干部和国家公职人员投资入股经商办企业、参与企业集资或收受企业干股的规定。党政机关干部可以采取向投资公司投资的方式，为国家和地方的经济发展作贡献，投入的资金可按照银行的规定获得利息，但不能参与有关企业的经营活动，更不能从中分红。

购买业主项目是否符合园区定位？相关手续如何完备？中星微电子科研项目对外出售的办公楼该如何拉下帷幕？

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