揭开海南陵水富力海洋文化城违规“类住宅”项目内幕

本社记者 金世龙 融媒体中心 孙同乐

海南陵水富力海洋文化城

海南省自然资源和规划厅明确要求，各市县要严格规范商业、办公类项目规划报建行为，对采用住宅套型设计、套内建筑设独立卫生间、厨房、排水排烟等设施的类住宅项目，不得办理规划报建手续。

对已批未建的商业、办公类项目，各市县规划报建审批部门应加强监管，重新核查规划报建方案，对建筑设计方案存在“类住宅”倾向的，应修改建筑设计方案并重新核发建设工程规划许可证。对已批在建项目，从房型设计及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，对存在“类住宅”建设行为的，应予以整改。

通知下发不久，城市建设杂志社接到群众反映称“海南陵水富力海洋文化城项目以商务金融用地报批，享受各种政策优惠的同时，违规建设‘类住宅’公开对外销售，规避限购，对抗海南省房地产调控政策。”

陵水富力海洋文化城“销售中心”

据了解，富力地产于2006年进入海南，布局全岛，项目涵盖海南六大湾区。陵水海洋文化城项目承接自贸港战略建设，打造产业+旅游+地产的开发模式。一期项目投资65亿元建设富力海洋欢乐世界，二期项目建设海洋旅游服务创意园，包括产业办公区、生活服务配套区、国际会展区和旅游服务区。知情人向记者介绍：“目前一期旅游项目已建成，为了迅速回笼资金，富力地产借助海洋旅游名头打起了擦边球战术，将二期项目违规建成‘类住宅’，以套型住宅房公开对外销售，违反了海南省房地产调控政策，直接冲击国家‘房住不炒’的决策部署。”

公开资料显示，陵水海洋旅游服务创意园项目位于陵水县三才镇文黎大道与中心大道交界处，占地194亩。由海南陵水富力文旅发展有限公司控股开发，2020年11月23日开工建设，总建筑面积约38.8万平方米，性质为40年产权的商业用地，项目共有20栋建筑，3836户，楼层总高为8至13层，精装修交房标准，设置有独立卫生间、厨房。

2021年9月，记者来到富力海洋文化城，现场看到创意园项目部分楼宇正在施工。在入口处，穿着不同颜色服装的销售人员不停地迎接着陆续到来的看房者。“销售中心”内聚集了大量的准客户，偶尔会有一两个购房者从里面走出来，销售人员撑着伞紧跟身后滔滔不绝地介绍项目的各种优势和促销手段。

陵水富力海洋旅游服务创意园项目施工现场

一名穿着红色Ｔ恤印着“美房网”的销售人员见到记者一行，走上前来。

“现在销售的是9、10号两栋楼，大约300多套，主力户型是64－72平米，还有78－84平米的两居室和109－114平米的三居室。今天是优惠促销的最后一天，可以打九五折，明天活动结束。有意向就赶紧交钱，别再犹豫，明天来了不一定有房源，剩下没几套了。”销售员流利地介绍道：“关键是不限购，哪里的户籍都可以购买，40年产权到期后自动延续，和70年大产权没有区别，民水民电。”

当记者询问厨房是否通燃气，销售人员称只能用电或煤气做饭。“用电比燃气安全，富力也是为了整个小区安全着想，”同时列举了近期全国各地燃气爆炸的案例。

记者跟随美房网工作人员走进“销售中心”，在二楼自动显示器上可以轻松地查看创意园项目的各种审批手续。国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等一应俱全。在所有的审批许可证中都可以清楚的的看到创意园项目为商业办公用房，仅限于商务商业，而非住宅项目。

在二楼大厅一角，记者看到了每一种户型的宣传单，所有户型均有独立的卫生间和厨房，个别大户型还设有两个独立卫生间。

富力地产工作人员Ｇ某向记者推介：“我们这里是商水商电，但是价格很低，每度电0.64元，每吨水3.6元，和民水民电价格相差无几。首次开盘推出9、10号两栋楼，一共三百多套，开盘八八折优惠，一次性付款再打九折，按揭是九四折。小区商业和住宅实行独立通道，互不干扰。9号楼1－2层为商业，3－8层为住宅，10号楼1层为商业，2－13层为住宅。现在有一套Ｇ户型，房号为709，一次性付款149.72万元。样板间的装修标准，自己购买家居电器和床，即可拎包入住。”

陵水富力海洋旅游服务创意园项目效果图  

记者先后两次前往陵水黎族自治县有关部门进行采访，通过县委宣传部的一再联络，陵水县自然资源和规划局、房产局等部门始终不接受采访。

陵水黎族自治县政府办做出答复,发现该项目在销售过程中疑似存在虚假宣传、诱导购买的行为。目前，我县房产管理局已关停该项目网签系统

2021年9月27日，陵水黎族自治县政府办做出答复：“经组织县资规局、县住建局、县委宣传部、县综合执法局、县市场监督管理局、县房产管理局等相关单位深入陵水海洋旅游服务创意园项目现场核实，发现该项目在销售过程中疑似存在虚假宣传、诱导购买的行为。目前，我县房产管理局已关停该项目网签系统。”

何谓“疑似”存在虚假宣传、诱导购买？有关部门咬文嚼字、模棱两可的态度，是在回避什么？

2021年10月25日，记者一行再次来到富力文化城销售现场，发现该项目销售中心仍有部分购房者在第三方中介的带领下进进出出，手里拿着宣传材料。记者拨打公开销售电话，销售人员在介绍项目过程中较谨慎，但仍透露项目为住宅用途，有三室两厅、二室一厅等套型，套型内设置独立卫生间和厨房。

2021年10月25日，陵水富力文化城销售中心仍有第三方销售人员在向购房者进行项目介绍

在销售中心广场，记者询问前来看房的购房者，购房者告诉记者：“我看了一套60多平的两室一厅，销售人员告诉我双十一期间购买可以打折，我们比较担心的是40年产权，水电费物业费标准也高。”

富力陵水海洋文化城各销售渠道仍以“住宅”的名义对外销售，并称可以网签备案，不受调控政策影响。销售现场多名购房者均为购买“住宅”意向，并非商业办公。

2021年10月26日，记者来到陵水县房地产管理局，多次询问富力陵水海洋文化城网签数量是多少？工作人员都是避而不答具体数量，只是说，现在是暂时停办网签，整改阶段，整改完毕后还会放开网签的。陵水县房地产管理局办公室主任说具体数字可以通过宣传部了解，但截至发稿，记者多次催问陵水县委宣传部具体的网签数量？相关部门对这个问题一直没有答复。

在网签停办整顿前，该项目到底网签销售多少？是否是销售人员说的那样“300多套”？县房地产管理局有意规避网签数量，已经网签的部分购房者提出退房的合法权益又如何保障？一边说加强该项目网签管理，一边又有意回避网签数量，并为该项目“疑似存在虚假宣传”的定性。这种避重就轻，答非所问的态度让人生疑，是谁在背后给该项目壮胆撑腰？公然违背国家的调控和海南省委省政府的政策。

随后，记者将上述情况分别反映至海南省住建厅和自然资源和规划厅。2021年12月20日，陵水县住建局、房产管理局、自然资源和规划局分别向城市建设杂志社作出答复。

住建局：经现场调查，9、10号楼三层级以上楼层楼板存在预留卫生间洞口及厨房烟道口现象，未按照图审合格的设计图纸施工，对建设、监理、施工单位下发全面停工整改通知书，要求全面停工整改。

陵水县住建局核实情况：9、10号楼3层及以上楼层楼板存在预留卫生间洞口及厨房烟道口现象，未按照图审合格的设计图纸施工

房产管理局：经现场核实，该项目目前建设完成了 1#楼（现作为销售中心），其余楼栋属于基础或主体框架结构施工阶段。现阶段项目尚未进行装修分隔，难以判断建筑户型是否出现与《修规》方案不一致的行为。现场检查 1#楼销售中心时，未发现墙上或展示视频中存在“类住宅”的宣传内容。但发现该项目布置有一间 “潮和工作室”疑是样板间，其中布设有厨房设施，并且分割成多间房间。现场 B1 户型图册也存在将《修规》方案中的大开间用分隔墙进行分隔的情况。在县政府的责令下，项目业主单位已拆除疑是样板间“潮和工作室”与规划方案不一致的分隔墙，同时不得使用将大开间分隔成多间房间的宣传资料。

陵水县房产管理局在现场核查发现该项目“潮和工作室”疑是样板间，其中布置有厨房设施，并且分隔成多间房间

自然资源和规划局：该项目修规方案内容均严格按照商务、商业功能业态进行设置，未布置套内独立卫生间、厨房等“类住宅”设施。四个地块均已动工建设，目前该项目尚未进入装修阶段。

连日来，记者接到多名购房者电话，均称自己所购买的为“住宅”，并向记者提供了多份《海南富力海洋文化城商品房认购书》，商品房用途为公寓，购买面积均在300平方米以下。购房者王某称：“购房合同上约定了厨房、卫生间的设备品牌型号，但是我们签完字就被收走了，说是盖完章再给我们，现在手里只有认购协议。现在样板间已被拆除，各种政策规定接连出台，交房的时候能否居住？我们心里已开始发慌。”

海南富力海洋文化城商品房认购书显示该项目备案名称为陵水海洋旅游创意园项目，房屋用途为公寓

早在2011年，海南省政府《关于文化产业加快发展的若干政策》提出，在土地政策方面，文化产业项目即享受优先用地，又享受优惠供地，同时安排适当面积的配套经营性项目用地。时任副省长谭力解释说，“配套经营性项目用地”是指企业在做文化项目的同时可获得一定数量的土地，用于房地产包括商业地产的开发，保障投资大、回收期长的优质文化项目不亏损。

然而，在党中央、国务院明确且多次强调“房住不炒”的背景下，海南省制定了更加严厉的房地产调控政策。“稳”字当头，通过实施“两个暂停”、全域限购等措施，加强引导管控，合理控制房地产市场开发规模和节奏，积极发展自贸港旅游经济的同时，稳定当地房地产价格。

为此，海南省自然资源和规划厅下发《关于规范商业、办公类建设项目规划报建的通知》，严格控制商业、办公类项目的建设设计方案，严禁与住宅建筑设计方案相雷同，变相建设“类住宅”。

随即，海南省住建厅、自然资源和规划厅、市场监督管理局三部门联合下发下发《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，明确“商办类项目可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300㎡”，并再次强调“平面功能标注不得出现公寓、卧室、客厅等住宅类功能描述；建筑平面形体应规整，应采用公共走廊、公共卫生间方式布局，不得采用住宅套型设计形式；盥洗室、卫生间、茶水间或饮水供应点、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置，阳台、空中花园等应与公共走廊、电梯厅空间相连，不得在套内设置；不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟等管位（道）、空洞。不得设置燃气和厨房，在设计方案中应明确予以注明；已批未建的项目，应修改建筑设计方案，并重新核发规划、施工许可证；在建未售的项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反本规定的，应责令整改，经相关部门验收通过后，方可销售。”

陵水县住建局既已查实该项目存在预留卫生间洞口及厨房烟道口，未按照图审合格的设计图纸施工，并对建设、监理、施工单位下发全面停工整改通知书。为何陵水县房管局却一直不肯回答网签数量？为何陵水县人民政府的复函中仅表示：“发现该项目在销售过程中疑似存在虚假宣传、诱导购买的行为……”本该公开的网签数量却无论如何也不公开，本该明确的答复却用“疑似”二字来遮掩。这个内幕必须要揭开，背后的力量到底是谁？

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