回望2016年深圳楼市 房企勇猛依然中介震荡生存

房地产市场的沉浮之下炒房客的命运多有变数。南都记者 胡可 摄

“双限双竞”、预售证卡严，房企是否受影响？

市场受挫、监管加强，中介是否迎来寒冬？

严控投资行为、明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，投资客黯然退场了吗？

经历两次调控之后，深圳2016年新房楼价最终定格在5 .5万的稳定成交均价。至于那些萦绕在人们心头的疑问，也有了答案。深圳房企纷纷完成预期目标，更有恒大、万科、碧桂园跨过3000亿，成为新的第一梯队门槛；中介市场即使成交量减低，但成交金额依然有所上涨；在2016年最后一盘，12月30日开盘的心海城项目现场，有网媒记者观察到，意向购买者仍旧主要为投资客。

房企：

有楼盘成为“三冠王”

纵观深圳房企这一年，走得却并不平坦。拿地难、拿预售证难、售房难种种困难横在眼前。受调控影响，2016年深圳卖的地不多，而卖地还有许多要求，譬如以“双限双竞”方式出让。根据中原数据显示，2016年深圳全市土地招拍挂市场共成交229 .5万平方米，土地出让金额约1044亿元，但其中工业和商办用地面积就占了50 .1%。

此外，对于预售证发放的严控，也让开发商在2016年经受了拿预售证难，而不得不将楼盘开盘延后的情况。据中原地产数据显示，2016年新批预售项目减少，2016年1月至11月，深圳共有398.75万平方米新房住宅获得预售许可证，比2015年减少40 .12%。

政策的调控、楼市的遇冷，以及购房者的观望情绪，也让2016年的房企遇上售房低潮。根据2016年全年一手房成交量数据统计，在3月份调控之后，一手房成交量迅速从2016年前三个月的每个月成交额在4000套以上，下跌到每个月2000套至3000套左右。曾经的“秒罄”、“日光”、“空盘”，到现在只剩下“一成”，两成多三成已经是最好的销售成绩。

但根据克而瑞研究中心日前发布《2016年中国房地产企业销售T O P 200》排行榜数据显示，2016年房企整体销售金额上升，规模房企扩张迅速，销售门槛提升明显，从金额门槛来看，T O P100房企入榜金额门槛从2015年的104亿元提高至157亿元，同比升51%；其中，T O P20提升最快，由15年的358亿跨越至647亿，同比大幅提升了81%。此外，更有恒大、万科、碧桂园越过3000亿大关，使中国房企第一梯队的门槛大幅提升。

克而瑞机构深圳总经理陈洪海接受南都记者采访时表示，“2016年房企行业的成交额可观。毕竟前三个季度市场情况还算客观，再加上年底冲一冲数据，各房企销售情况都是可以的。此外还有并购或者收购来实现增量。就目前的数据来看，房企基本上都达到预期目标。但是我相信，他们原本的目标会更高一点，市场调控还是产生了一定影响。2017年的房企行业会跟以往有些不同，有些开发商受制于市场，会有一些调整。”

根据深圳房地产信息网发布《2016年楼盘成交龙虎榜》，鸿荣源壹成中心以257152平方米(2819套)取得全市成交量冠军，以131.3亿元取得全市成交金额冠军；鸿荣源以202.8亿元取得了开发商(商品房：含住宅、商业、写字楼)成交金额冠军，成为“三冠王”，交出一份满意的答卷。

中介：

成交量下降，成交金额仍上涨

1月3日，国创高新发布公告，拟通过发行股份及支付现金的方式作价38亿元全资收购深圳云房(即Q房网)。这场从去年7月开始布局的收购再次引起注目。

作为受政策和市场影响最直接，反应最明显的中介行业，这一年表现震荡。曾经的市场火爆，吸引无数人进入这个行业，而2016年市场遇冷，仅前1 1个月，就有21099人弃牌；市场火热时，中介企业迅速扩张，在不足200米的街上可看见三家门店，而2016年政策调控，市场收紧，又有不少门店面临歇业的局面。这一年的中介行业，颇受震荡。

除了来自市场的威胁，还有来自监管力度的加强。2016年8月，住建部、国家发改委、央行等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(以下简称“意见”)，被称为史上“最严监管”。2016年10月出台的“深八条”，第七条“严厉查处房地产市场违法违规行为”，政策出台40天：深圳市场监管委即突击检查60多个楼盘和900多家中介。

这也让曾经是求职市场“香饽饽”中介行业被人遗弃：据深圳市房地产经纪行业协会数据显示，截至11月深圳市中介行业弃牌人数相较2015年全年数字上涨41.44%。深圳中原二级市场董事总经理玉家雄表示：“有数据显示今年弃牌人数增多，但是中介行业本来从业人员流动性就比较大，在我看来，去年从业人员的流失率维持在一个正常的状况里面。”

Q房网市场观察员任晋东向南都记者表示：“受2015年市场暴涨影响，2016年涌入房产中介行业的从业人员人数也有增加，相较2015年增加了大概2.5倍左右。但是到2017年，可能会减少一半左右。”

但从最后的成果来看，2016年中介行业虽然成交量下降，但是成交金额仍旧是有10%左右的上涨的。玉家雄介绍“相比2015年来说，2016年的中介行业无论是成交面积，还是成交套数，都出现了大概25%到30 %的下降。但是成交的总金额变化不是很大，价格还是在上涨的，大概还是有接近10%的一个增幅。”

炒房客：

规模性炒房客暂时熄火

在过去的一两年，楼市暴涨的时候，深圳的炒房客“可以用‘疯了’来形容”。据深圳特区报报道，在深圳楼市的炒家中，有“炒房新手”和几个小伙伴凑了四五百万元，合伙开了一间小地铺，联手坐庄盘下整个小区的流通房源，再等待时机转手卖出，仅数月就赚几百万。除此之外，还有注册空壳公司炒房、吃下整栋楼近百套单房小户型的剽悍炒法。炒房客成为深圳楼市里一只不在台面上说，但大家都心知肚明的大手。根据深圳链家的统计数据，2015年深圳投资置业占比高达26.7%。

但在这一轮调控中，他们也首当其冲。限购限贷的政策束缚了炒房客的手脚，去年召开的2017中央经济工作会议明确原则“房子是用来住的，不是用来炒的”直言打击炒房客。在这样的情况下，深圳房地产市场内的炒房客受到一定打击，据新浪乐居报道，“1004政策”出台后，即有一布吉业主将自己原本售价370万的房产降价70万，降幅近两成抛售。

但这并没有让投资客偃旗息鼓，而仅仅只是伺机而动。在今年最后一天开盘的坪山心海城项目中，有网媒记者现场观察到，现场到场的意向客户仍旧多为投资客。但当前的“新晋投资客”也跟以往的有所不同。市场火爆时的炒房客多利用庞大的资金链快速、大规模入市，然后转手，多为群体性质。但政策调控之后的投资客，则主要是出于个人投资行为———已有一套房或两三套房，再选取性价比高的楼盘买入，进行转卖或出租行为。

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄在此前接受采访时向南都记者介绍：“目前，房地产作为一种资产配置的理念，深圳应该是说在全国里面，跑得比其他地方都要早的。这一点跟香港很像，在很多人的资产配置中，房产都是优先考虑的工具，或者手段。”房地产投资也成为许多人投资的一种选择。

2016这一年

1月，深圳人有了那句似曾相识的后悔，“在2015年把房子买了就好了”，期待着惶恐着观望楼市，有人认为楼市不会再疯狂，不过，在3月及10月，深圳分别出台了“325新政”及“104新政”，一只巨型的手压住了深圳楼市的疯狂，随之而来的是，深圳市稽查局突查房地产行业及其上下游企业。楼市的疯狂引起了国家重视，国务院曾不止一次提出，希望中国楼市稳健发展。

对于深圳来讲，地方政府对房地产行来的压力来源于居住压力。在深圳官方看来，近五成的房源掌握在了少数深圳原住民的手中，在提出旧改释放存量居住空间的同时，深圳在未来五年的规划中首次提出了“要加强深莞惠都市圈住房发展战略研究”，加强临深基建，缓解深圳居住压力发展临深，这无疑是一个新方向。

7月底，6平米“鸽子笼”热销；随着人民币国际汇率变化，海外置业也变得狂热；12月，在出让的三块住宅土地中，其出让条件首次用到了“双限双竞”，此外，还有剧情不断反转的“万科恩怨情仇录”，深圳楼市又走过了充满风雨的人一年。