推导出各因素对城市宜居性的净效应是一个极具挑战性的任务。凡事皆有两面，各因素对一个城市的宜居性既有正面影响也有负面影响。仅仅根据定性分析，通常无法明确哪种影响占主导作用。以常住人口为例，一方面，庞大的常住人口数量所产生的积聚作用，对城市宜居性有正面影响(Yusuf and Saich 2008)，使消费者更容易获得商品和服务，并带来文化多样性的体验。另一方面，庞大的常住人口数量对于公共交通和环境造成压力，对城市宜居性有负面影响。

不同因素之间的相关性进一步增加了分析难度。表4.1说明，人均地区生产总值和第三产业占地区生产总值的相关性较强（相关性约0.54），人均地区生产总值和常住人口相关性较弱（相关性约-0.16），常住人口和第三产业占地区生产总值比重的相关性较弱（相关性约0.10）。大中华区城市正处于从制造业经济向服务业经济的转型期，经济发展通常伴随着第三产业的发展。如何分离和量化每个因素的影响，是本分析要解决的挑战。

表4.1:人均地区生产总值、常住人口、第三产业占地区生产总值比重之间的相关系数

数据来源：亚洲竞争力研究所

要使用量化分析来确定影响城市宜居性的关键因素，我们首先用散点图表示各城市的宜居性得分与其人均地区生产总值、常住人口和第三产业占地区生产值权重的关系，然后解释如何构建量化分析的三因素回归模型，其次说明三因素模型的实证结果，最后得出政策影响。